Az ingatlanvásárlással járó költségek
Egy ingatlan adásvételnek vannak kellemes, és kevésbé kellemes részei; a kevésbé kellemes részek közé tartozik az, amikor fizetni kell. A fizetendők között természetesen a legnagyobb összeg mindig maga a vételár, emellett fizetni kell a közreműködőknek (ügyvéd, közjegyző, ingatlanközvetítő stb.) is. Vannak azonban olyan költségek - és ezek mindig a legkellemetlenebbek, mert az ember úgy érezheti, hogy "nem kap érte semmit" - amelyeket sajnos szintén bele kell kalkulálni az ingatlan adásvétel költségvetésébe. Ezek a költségek a földhivatalnak fizetendő eljárási díj, az illeték, illetve a személyi jövedelemadó. Természetesen sok emberben felmerül, hogy nem lehetne- e mindezeket valahogyan mérsékelni - a mérséklésnek pedig legális, és illegális módjai is vannak. Mivel senkit sem szeretnék arra bátorítani, hogy adócsalási ügybe keveredjék, az alábbiakban természetesen csak az illeték, illetve a személyi jövedelemadó mérséklésének legális lehetőségeiről lesz szó: ezek az úgynevezett kedvezmények.A következőkben sorra veszünk valamennyi felmerülő költséget: a közreműködők díját, a földhivatali díjat, az illetéket és a személyi jövedelemadót.
A közreműködők díja - kinek kell fizetni?
Egy adásvételi szerződés megkötésében az eladón és a vevőn kívül más személyek is részt vesznek, ügyvéd, vagy közjegyző igénybe vétele például kötelező. Az ügyvédi illetve közjegyzői díjat az adásvételi papírmunka lebonyolításáért kell fizetni, ennek viszont nincs fix tarifája - minden ügyvéd annyiért vállalja el, amennyiért neki megéri. Az ügyvédi kamara ajánlása szerint jellemzően a díj a vételár 1%-a (+ÁFA, ha nem alanyi adómentes az ügyvéd). Érdemes azonban itt is szem előtt tartani azt az általános igazságot, hogy nem mindig a legolcsóbb a legjobb, tehát amelyik ügyvéd feltűnően olcsón dolgozik, annál előfordulhat, hogy nem fektet kellő energiát a szerződés elkészítésébe, vagy nem rendelkezik a szükséges szakértelemmel.A kialakult gyakorlat szerint a szerződést elkészítő ügyvédet általában a vevő választja, és ő is fizeti. Természetesen nincs kizárva, hogy az eladó is megbízzon egy ügyvédet, aki átnézi és véleményezi az elkészült szerződést, legtöbbször azonban a vevői ügyvédet az eladó is elfogadja. Fontos tudni, hogy amennyiben egy ügyvéd adásvételi szerződést készít, akkor mindkét szerződő felet képviseli - függetlenül attól, hogy ténylegesen ki kérte fel a munkára, és ki fizeti a megbízási díjat. Az ügyvédi etikai szabályok szerint ugyanis kétoldalú szerződéskötés esetén, melyet az ügyvéd ellenjegyez, mindkét fél az ügyvéd ügyfelévé válik, és amennyiben a szerződésből később jogi vita lesz, az ügyvéd ebben a vitában nem képviselheti egyik felet sem. Mindez azt jelenti, hogy az ügyvéd köteles úgy megfogalmazni a szerződés feltételeit, hogy az mindkét félnek megfelelő legyen.
Az ingatlan adásvételek nagy többségénél az eladó és a vevő ingatlanközvetítőn keresztül találnak egymásra, ilyen esetben -jellemzően az eladónak - a közvetítő díjával is számolni kell, amely szintén az adásvételi szerződés (ennek hiányában, előszerződés) megkötésekor fizetendő.
Földhivatali díj
Az adásvételi szerződés megkötését követően azt be kell nyújtani a földhivatalba, mert ezáltal regisztrálja a hatóság az ingatlan új tulajdonosát. A földhivatalnak az eljárás lefolytatásáért díjat kell fizetni, az általános eljárási díj mértéke 6.600,- Ft. Ha a szerződést személyesen nyújtjuk be a földhivatalnál, akkor a díj is helyben fizetendő, készpénzben vagy bankkártyával. Gyakori azonban, hogy a lakóhelyünk nem abban a városban van, ahol ingatlant vásárolunk, és nem akarunk leutazni az illetékes földhivatalba csak azért, hogy benyújtsunk néhány iratot. Ilyenkor lehetőségünk van a szerződést postán is elküldeni, egyúttal pedig igazolnunk kell azt, hogy a földhivatali díjat előzőleg átutalással megfizettük. Minden földhivatalnak - megyénként - más-más számlaszáma van, ez a földhivatalok központi honlapján megtekinthető. Erre a számlaszámra kell átutalni a 6.600,- Ft-os díjat, a közleményben pedig fel kell tüntetni az ingatlan helyrajzi számát és a települést, hogy a befizetés beazonosítható legyen.
Előfordulhat olyan eset, hogy nagyon sürgősen szeretnénk bejegyeztetni tulajdonjogunkat - a földhivatalnak ugyanis erre alapesetben 30 napos határideje van. Ilyenkor sürgősségi eljárás lefolytatását kérhetjük - ennek természetesen külön díja van: az előbb említett 6.600 Ft-on felül további 10.000,- Ft-ot kell fizetni.
Az adásvételi szerződés megkötését követően azt be kell nyújtani a földhivatalba, mert ezáltal regisztrálja a hatóság az ingatlan új tulajdonosát. A földhivatalnak az eljárás lefolytatásáért díjat kell fizetni, az általános eljárási díj mértéke 6.600,- Ft. Ha a szerződést személyesen nyújtjuk be a földhivatalnál, akkor a díj is helyben fizetendő, készpénzben vagy bankkártyával. Gyakori azonban, hogy a lakóhelyünk nem abban a városban van, ahol ingatlant vásárolunk, és nem akarunk leutazni az illetékes földhivatalba csak azért, hogy benyújtsunk néhány iratot. Ilyenkor lehetőségünk van a szerződést postán is elküldeni, egyúttal pedig igazolnunk kell azt, hogy a földhivatali díjat előzőleg átutalással megfizettük. Minden földhivatalnak - megyénként - más-más számlaszáma van, ez a földhivatalok központi honlapján megtekinthető. Erre a számlaszámra kell átutalni a 6.600,- Ft-os díjat, a közleményben pedig fel kell tüntetni az ingatlan helyrajzi számát és a települést, hogy a befizetés beazonosítható legyen.
Előfordulhat olyan eset, hogy nagyon sürgősen szeretnénk bejegyeztetni tulajdonjogunkat - a földhivatalnak ugyanis erre alapesetben 30 napos határideje van. Ilyenkor sürgősségi eljárás lefolytatását kérhetjük - ennek természetesen külön díja van: az előbb említett 6.600 Ft-on felül további 10.000,- Ft-ot kell fizetni.
Illeték
Az ingatlan vásárlás egyik legkellemetlenebb része a vevő számára, hogy a vételár kifizetése mellett még a vagyonszerzési illetékkel is számolnia kell. Ez pedig nem kevés pénzt jelent: az ingatlan vételárának 4%-át kell kifizetni illetékként az adóhatóságnak. A fizetési kötelezettség a szerződéskötéssel keletkezik, a "bevallás" pedig az úgynevezett B400-as adatlapon történik, melyet a szerződéssel együtt kell benyújtani a földhivatalhoz. Az adóhatóság pedig a szerződésben szereplő vételár alapján fogja kiszabni az illetéket, és erről fizetési felhívást (fizetési meghagyást) küld a vevőnek postai úton.
Az illeték összegének mérséklésére sokan próbálkoznak azzal a módszerrel, hogy az eladóval együttműködve kisebb összegű vételárat írnak a szerződésbe, mint amennyiben valójában megállapodtak. Ezt a gyakorlatot nem csupán azért nem javaslom, mivel bűncselekmény, hanem azért sem, mert amennyiben az adóhatóság túlzottan alacsonynak találja a vételárat, egy adóhivatalnok személyesen fog kimenni az ingatlanhoz, és felméri, hogy valóban annyit ér-e, mint amennyi a szerződésben van. Az adóhatóságnál általában tisztában vannak a piaci árakkal (hiszen évente több tízezer adásvételi szerződés fut be hozzájuk, melyről nyilvántartást vezetnek), ezért nem érdemes trükközni. Ha a szerződésben túl alacsony az ár, az adóhatóság maga fogja megállapítani a forgalmi értéket, és ez alapján szabja ki az illetéket.
Nem árt azonban tisztában lenni azzal, hogy számos esetben vehetünk igénybe különböző illetékkedvezményeket, amelyek jelentősen csökkenthetik a vevők terheit. A teljesség igénye nélkül az alábbiakban sorra vesszük a leggyakrabban igénybe vett kedvezményeket.
Az illeték összegének mérséklésére sokan próbálkoznak azzal a módszerrel, hogy az eladóval együttműködve kisebb összegű vételárat írnak a szerződésbe, mint amennyiben valójában megállapodtak. Ezt a gyakorlatot nem csupán azért nem javaslom, mivel bűncselekmény, hanem azért sem, mert amennyiben az adóhatóság túlzottan alacsonynak találja a vételárat, egy adóhivatalnok személyesen fog kimenni az ingatlanhoz, és felméri, hogy valóban annyit ér-e, mint amennyi a szerződésben van. Az adóhatóságnál általában tisztában vannak a piaci árakkal (hiszen évente több tízezer adásvételi szerződés fut be hozzájuk, melyről nyilvántartást vezetnek), ezért nem érdemes trükközni. Ha a szerződésben túl alacsony az ár, az adóhatóság maga fogja megállapítani a forgalmi értéket, és ez alapján szabja ki az illetéket.
Nem árt azonban tisztában lenni azzal, hogy számos esetben vehetünk igénybe különböző illetékkedvezményeket, amelyek jelentősen csökkenthetik a vevők terheit. A teljesség igénye nélkül az alábbiakban sorra vesszük a leggyakrabban igénybe vett kedvezményeket.
- egy éven belüli lakásvásárlás és eladás
- 35 év alattiak első lakásvásárlási kedvezménye
- új építésű lakás vásárlási kedvezmény
- egyenes ági rokonok és házastársak közötti vagyonátruházás
- állami támogatás
- Az egyik leggyakoribb eset, amikor valaki elad egy lakást, de egyúttal vesz is egy másikat, hiszen valahol lakni kell - ilyenkor csupán a két ingatlan vételárának különbözete után kell illetéket fizetni. Ha valaki előbb vesz, és csak azután adja el a régi lakását, akkor a B400-as adatlapon nyilatkozni kell arról, hogy vállalja a régi lakás egy éven belüli eladását, és az adóhatóság az illetéket csak az eladást követően fogja kiszabni.
- Ha valakinek 35 éves kora betöltése előtt sikerül megvásárolnia első lakását, akkor az állam ezt az illeték 50%-os mérséklésével támogatja - amennyiben a lakás vételára nem haladta meg a 15 milló Ft-ot. Tehát aki még nem töltötte be a 35-öt, és maximum 15 millió Ft-ért vásárol lakást, annak csak az ingatlan vételárának 2%-át kell kifizetnie illetékként.
- Ha valaki az építtető vállalkozótól vásárolja meg új építésű lakását, akkor 15 millió forintos vételárig nem kell illetéket fizetnie. Ha a vételár meghaladja a 15 milliót, de nem éri el a 30 milliót, akkor pedig egy csökkentett összeget kell fizetni: a teljes vételár után megállapított illeték összegből le kell vonni a 15 millió forintos vételár esetén fizetendő összeget (ami 4%-kal számolva 600.000,- Ft), és csak a maradékot kell megfizetni.
- Amennyiben valaki a gyermekének adja el a lakását, vagy házastársának, akkor egyáltalán nem kell illetéket fizetni. Fontos tudni, hogy ez ajándékozás esetén is így van - nem szükséges tehát, hogy pénzt kérjünk szeretteinktől, ha az ingatlant amúgy is nekik szántuk, hiszen ajándékozási szerződéssel is ingyenesen ruházhatjuk azt át.
- Ha valaki lakásvásárlásához állami támogatást vesz igénybe, akkor ennek összegét a lakás forgalmi értékéből le kell vonni, és az így csökkentett forgalmi érték után kell megfizetni a 4%-os illetéket.
Bár az illeték megfizetése igen súlyos tehernek tűnik, jó ha tudjuk, hogy az adóhatóság mindig méltányosan jár el, így például mindig lehetőség van arra, hogy részletfizetést kérjünk. A hatóság általában 12 hónapra ad részletfizetést, havi részletekben pedig már sokkal könnyebb teljesíteni a befizetéseket.
Személyi jövedelemadó
- Ez a fizetendő költség abban különbözik az előbb felsoroltaktól, hogy az eladót, mint bevételszerző magánszemélyt terheli, nem pedig a vevőt. Elöljáróban kezdjük mindjárt egy jó hírrel: az ingatlan vásárlását követő 5. évben történő eladás esetén már nem kell személyi jövedelemadót fizetni. Mindez most, 2021-ben azt jelenti, hogy aki olyan ingatlant kíván eladni, melyet 2016-ban vagy azt megelőzően vásárolt, akkor ezután nem kell adót fizetni, és a bevallásában sem kell feltüntetnie.
Az ingatlan értékesítést az adott évben készítendő adóbevallásban kell feltüntetni. Az adót a lakás vételára és eladási ára közötti különbség alapján számítják ki, mértéke pedig 15%.
Kalkulátor: https://nav.gov.hu/nav/szolgaltatasok/kalkulatorok/ing_kalk
Egy ingatlan adásvétel tehát sohasem olcsó - ha kigazdálkodtuk a vételárat, még további járulékos költségekkel is számolnunk kell. A kedvezmények igénybevétele ugyanakkor jelentősen csökkentheti a terheinket, ezért ezekkel érdemes már a szerződéskötés előtt számolni. Egy ingatlan adásvételben járatos ügyvéd vagy ingatlanközvetítő ismeri az igénybe vehető kedvezmények teljes körét - merjünk tehát bátran segítséget kérni.